Avocat au barreau de Lyon
Droit du logement

CONCLUSION DU CONTRAT DE BAIL             

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CONTRAT DE BAIL SELON LA LOI DE 1989

Me Guy NAGEL, avocat à Lyon (Septembre 2010 )


1) Le bien loué

 

La loi du 6 juillet 1989 organise une protection assez poussée du locataire pour peu que le bien loué réponde à certaines conditions :

-    il doit s'agir d'un bien à usage d'habitation principale ou à caractère mixte (qui est en partie à usage professionnel mais non commercial, pour l'exercice, par exemple d'une activité libérale)

-       le local doit être vide (les appartements meublés sont régis par le Code Civil assorti de quelques dispositions spécifiques)

-       le local ne doit pas être un logement de fonction ni un logement-foyer

 

La loi de 1989 s'appliquera également aux garages, places de stationnement, jardins et tout autre bien loué accessoirement au logement par le même propriétaire.

 

2) Le locataire

 

Par définition, le locataire est celui dont le nom figure au contrat de location en qualité de preneur. Néanmoins, le bail signé par l'un des époux en qualité de preneur, confère à l'autre époux la qualité de locataire, même si le mariage est postérieur à la signature. Ainsi, les époux seront solidairement tenus au paiement de toutes sommes dues au propriétaire

 

Cette solidarité existe également pour les partenaires liés par un PaCS, même s'il est nécessaire pour que les deux partenaires soient considérés comme locataires qu'ils aient signé tous les deux le bail.

 

3) Forme et contenu du bail

 

Il est nécessaire que le contrat de bail soit écrit et signé par le bailleur et le ou les locataires. Si le bail n'est que verbal, les parties s'exposent non pas à la nullité de l'acte mais à de grandes difficultés pour rapporter la preuve de la teneur de ce contrat (consistance des biens loués, date d'échéance du bail, …). En tout état de cause, à tout moment, les parties peuvent exiger qu'un bail écrit soit établi.

 

Le bail écrit doit obligatoirement préciser :

-        le nom du bailleur et son domicile

-        la date de début du bail et sa durée

-        la destination des locaux (habitation, mixte, type d'activités professionnelles autorisées)

-        la description du logement et des locaux dont le locataire a la jouissance exclusive

-        l'énumération des parties collectives de l'immeuble (local à vélo, parking)

-        le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que les règles de révision

-        le montant du dépôt de garantie s'il est prévu

 

En revanche le bail ne peut :

-        obliger le locataire de laisser visiter son bien loué, à des fins de vente ou de location, les jours fériés et plus de deux heures par jour les jours ouvrables (même pendant les jours autorisés, le moment de la visite devra faire l'objet d'un accord entre le preneur et le bailleur)

-        imposer une compagnie d'assurance au locataire pour la souscription de l'assurance obligatoire

-        prévoir des versements d'argent par le locataire, lors de l'entrée dans les lieux, autres que le dépôt de garantie et la commission de la régie immobilière

-        rendre automatiquement responsable le locataire de dégradations constatées dans le logement

-        exonérer le propriétaire de toute responsabilité

-  prévoir la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution d'une obligation autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou la non-souscroption de l'assurance du logement

-        interdire l'hébergement par le locataire d'animaux familiers dans le logement (à l'exception des chiens d'attaque)

-        interdire l'hébergement par le locataire de personnes ne vivant pas habituellement avec lui

-        ...

Toutes ces clauses sont réputées non écrites et ne peuvent recevoir d'application par les tribunaux.

 

Enfin, si une régie immobilière intervient dans la conclusion du contrat de bail, ses honoraires devront être partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire. De tels honoraires ne peuvent être en aucun cas perçus lors d'un renouvellement par tacite reconduction.

 

4) L'information du locataire

 

Le locataire doit être informé :

-     des clauses du règlement de copropriété, s'il existe, concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes

-        des risques naturels, technologiques ou sismiques si le logement fait l'objet d'un plan de prévention. Le bailleur doit également informer par écrit le locataire de tout sinistre survenu depuis qu'il est propriétaire

-        du diagnostic de performance énergétique

-        du risque d'exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949

 

5) La durée du bail

 

Le contrat de bail est conclu pour au moins 3 ans quand le bailleur est un particulier, 6 ans quand il s'agit d'un institutionnel. Il est à noter qu'un changement de propriétaire en cours de bail est sans effet sur la durée de ce dernier.

 

Par exception, le bailleur particulier peut proposer un bail d'une durée inférieure à trois ans mais supérieure ou égale à un an s'il doit reprendre ce local à l'issue du contrat pour des raisons professionnelles ou familiales. Ces dernières doivent être clairement précisées dans le contrat.

 

6) L'état des lieux

 

Un état des lieux doit être établi et annexé au contrat de bail : l'état des lieux est réalisé, en principe, contradictoirement en présence du propriétaire (ou de son représentant) et du locataire. En cas de difficultés, il peut être établi par huissier.

 

Si l'état des lieux d'entrée n'a pas été réalisé, le logement est présumé être en bon état, sauf si le propriétaire s'est opposé à l'établissement de l'état des lieux.