Avocat au barreau de Lyon
Droit du logement

DEPOT DE GARANTIE ET CAUTION   

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DEPOT DE GARANTIE ET CAUTIONNEMENT (SELON LA LOI DE 1989)

Me Guy NAGEL, avocat à Lyon (septembre 2010)



Afin de limiter les risques d'impayés, le propriétaire d'un bien immobilier, avant de le louer, va tenter de garantir le loyer, les charges et les éventuelles dégradations à venir de son bien.

Pour ce faire, il peut exiger, sous conditions, un dépôt de garantie et un cautionnement du locataire.

En revanche, au-delà de ces deux mécanismes, le propriétaire ne peut choisir son locataire. Ainsi, le propriétaire peut se rendre coupable de discrimination s'il a refusé de louer son bien à une personne en raison de :

-        son nom

-        son origine

-        son apparence physique

-        son sexe

-        sa situation de famille

-        son état de santé

-        son handicap

-        ses moeurs

-        son orientation sexuelle

-        ses opinions politiques, syndicale ou confessionnelle

-        son appartenance à une ethnie ou une nation

-        ...

Un tel propriétaire risque, au civil, de payer des dommages-intérêts à sa victime et au pénal 3 ans d'emprisonnement et 45.000 € d'amende.

 

Le propriétaire ne peut pas, non plus, exiger de la personne qui veut prendre à bail son local :

-        sa photographie d'identité

-        sa carte d'assuré social

-        la copie de son relevé bancaire

Le locataire peut, en revanche, fournir spontanément ces documents. Par ailleurs, un propriétaire peut demander la copie des derniers bulletins de paie, du contrat de travail ou du dernier avis d'imposition du locataire.

 

1) Le dépôt de garantie

 

Il doit être prévu dans le bail : à défaut il ne saurait être exigé par le propriétaire. Cette somme, versée par le locataire (ou par une personne tierce) lors de l'entrée dans les lieux, ne peut être supérieure à un mois de loyer (hors charge) et sert à garantir les impayés de loyers, de charges ou la réalisation des réparations locatives.

 

Le dépôt de garantie ne peut donner lieu à aucun versement complémentaire au titre de prétendues « revalorisations ». En revanche, elle ne produit aucun intérêt au bénéfice du locataire.

 

Dans le délai de deux mois après la restitution des clés par le locataire, le dépôt de garantie doit lui être restitué, déduction faite des impayés demeurant éventuellement à sa charge (loyer, charge, réparations locatives, dégradations...).

 

Si le délai n'est pas respecté, le dépôt de garantie :

-        produit des intérêts au bénéfice du locataire

-        peut être réclamé devant le juge de proximité ou le tribunal d'instance (si le dépôt de garantie excède la somme de 4.000 €). La commission départementale de conciliation en matière locative peut éventuellement être saisie afin d'éviter le procès

 

2) Le cautionnement

 

Il s'agit d'un acte, écrit et signé, par lequel une personne (la caution) s'engage envers le propriétaire à payer toute somme due au titre du bail à la place du locataire pour le cas où celui-ci ne les réglerait pas lui-même.

 

La caution doit être solvable et son engagement est un engagement lourd : ainsi l'intégralité des biens de la caution pourront servir au paiement des sommes dues. C'est pour cette raison que la loi exige, entre autre, pour que l'acte de cautionnement soit valable  :

-        qu'il comporte la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision

-        qu'il comporte la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance que la caution a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte

-        que la caution se soit vue remettre un exemplaire du contrat de location

 

Toutes ses formalités sont exigées à peine de nullité de l'acte de cautionnement ! En cas de doute, il est utile de prendre contact avec un professionnel.