Avocat au barreau de Lyon
Droit du logement

LA FIN DU BAIL           

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(SELON LA LOI DE 1989)
Me Guy NAGEL, avocat à Lyon (octobre 2010 )

1) Le congé donné par le locataire

 

Le locataire peut résilier son contrat de location à tout moment sans avoir à attendre la date d'échéance du contrat de bail. Le congé donné au propriétaire doit :

-être donné par lettre recommandée avec accusé de réception

-respecter un délai de 3 mois de préavis avant la date effective de départ

 

Une fois que le propriétaire a reçu la lettre de congé de son locataire, ce dernier peut – sans attendre l'expiration du préavis – procéder à l'état des lieux de sortie avec le propriétaire, effectuer la remise des clés, déménager... En revanche, il reste tenu du paiement des charges et du loyer jusqu'à expiration du délai de 3 mois à compter de la réception de la lettre recommandée par son propriétaire.

 

Dans certaines hypothèses, le délai de préavis est réduit à un mois. Tel est notamment le cas quand :

-premier emploi, mutation, nouvel emploi consécutif à une période de chômage

-licenciement, non-renouvellement de CDD

-le locataire, âgé de plus de 60 ans, est dans un état de santé qui justifie un changement de domicile

 

2) Le congé donné par le propriétaire

 

Par principe, le bail arrivé à son terme (3 ans pour un bailleur particulier, 6 ans pour un bailleur institutionnel) est tacitement reconduit pour la même période et pour les mêmes conditions.

 

Néanmoins, le propriétaire peut donner congé à son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception :

-s'il justifie d'un motif légitime et sérieux comme des retards systématiques dans les paiements, des dégradations ou des troubles de voisinage, un défaut d'assurance obligatoire...

-s'il souhaite reprendre le logement pour y habiter ou y faire habiter quelqu'un de sa famille (descendant, ascendant, conjoint, partenaire de PaCS, concubin depuis au moins un an, …). L'identité de la personne qui compte habiter le logement doit être mentionnée dans le congé et le logement devra servir d'habitation principale. Si la reprise est jugée frauduleuse, des dommages-intérêts pourront être versés au locataire évincé

-s'il souhaite vendre le logement (auquel cas le locataire bénéficie d'un droit de priorité sur l'achat du logement)

 

Si le locataire est âgé de plus de 70 ans et dispose, personnellement, de ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel brut du Smic, le propriétaire devra joindre au congé une proposition de relogement correspondant à ses besoins et situé dans la même zone géographique.

 

3) Le décès du bailleur ou la disparition du locataire

 

En cas de décés du bailleur, le contrat se poursuivra aux mêmes conditions avec les héritiers du propriétaire.

 

Si le locataire décède ou abandonne le logement, le contrat pourra se poursuivre, le cas échéant, avec le conjoint ou le partenaire de PaCS du locataire. Tel pourra être également le cas pour les descendants, ascendants, concubin ou personnes à charges vivant avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès ou de la disparition.

 

4) La résiliation pour faute

 

Elle peut être le résultat :

-d'une décision de justice (résiliation judiciaire)

-de l'application d'une clause du bail (résiliation de plein droit)

 

Le juge peut prononcer la résiliation judiciaire pour toute faute mais la clause de résiliation de plein droit ne peut concerner que :

-le non paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie

-la non souscription d'une assurance obligatoire pour le logement

 

Le Tribunal d'Instance est compétent pour connaître de ces litiges.