Avocat au barreau de Lyon
Droit du logement

MONTANT DU LOYER           

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LOYERS : LOI DE 1989

Me Guy NAGEL, avocat à Lyon (Septembre 2010)

1) Le montant initial du loyer

 

A la signature d'un premier bail pour un local donné, le loyer est librement fixé par les parties. Ainsi, en cas de sous-évaluation ou de sur-évaluation du montant du loyer, il est impossible – tant pour le bailleur que pour le locataire – de saisir un juge pour demander à le modifier.

 

Néanmoins, les parties peuvent, d'un commun accord, décider de le modifier.

 

La réalisation de travaux, prévus par le contrat de bail, peut, en revanche, donner lieu à l'application temporaire d'un loyer plus faible. Ainsi, tel est le cas quand :

-        le locataire s'engage dans le bail à effectuer un certain nombre de travaux de mise en état du logement, il pourra bénéficier d'une réduction temporaire du prix de son loyer. Il est important de fixer précisément les engagements respectifs de chacune des parties (montant et durée de la réduction, nature et description des travaux, indemnisation du locataire en cas de départ anticipé)

-        le bailleur s'engage à réaliser des travaux d'amélioration : ainsi, le contrat peut prévoir qu'après exécution de ces derniers, une augmentation du loyer aura lieu

 

Les travaux dont il est question ne déchargent pas le propriétaire de fournir au locataire dès son entrée dans les lieux un logement décent et en bon état d'usage.

 

2) La révision annuelle du montant du loyer

 

Cette possibilité doit être expressément prévue au contrat de bail. A défaut, le loyer ne sera pas révisable.

Ce mécanisme :

-        est mis en oeuvre chaque année

-        ne doit pas donner lieu à une augmentation supérieure à la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL, publié par l'INSEE)

-        est automatique

 

3) L'augmentation des loyers sous-évalués

 

Pour le cas où le loyer serait manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage sur des logements comparables, le propriétaire peut envoyer une proposition de renouvellement au moins 6 mois avant le terme du contrat. Cette proposition doit, notamment, contenir :

-        le montant du nouveau loyer

-        la liste des références ayant servi au calcul de ce dernier. Cette liste, comprenant au moins 3 références (6 pour les agglomérations parisienne, marseillaise et lyonnaise) doit indiquer pour chacune d'elle un certain nombre de précisions (localisation de l'appartement, surface de celui-ci, nombre de pièces habitables, présence d'un ascenseur dans l'immeuble, période de construction de l'immeuble, montant du loyer hors charge de l'appartement, ...)

 

4 mois avant le terme du bail en cas de refus ou de silence du locataire, le propriétaire, s'il souhaite poursuivre l'augmentation, devra saisir la commission départementale de conciliation sur les loyers. Cette dernière, après avoir entendu le locataire et le propriétaire, devra rendre un avis dans les deux mois.

 

Si la commission n'arrive pas à obtenir l'accord des parties ou si elle ne rend pas son avis dans le délai prescrit, le propriétaire pourra saisir le tribunal avant la date de terme du bail. S'il ne le fait pas, le contrat se poursuivra sans augmentation de loyer autre que la révision annuelle.

 

Si l'augmentation a pu avoir lieu (par accord des parties ou décision du juge), celle-ci sera étalée dans le temps en fonction notamment de son importance.