Avocat au barreau de Lyon
Droit du logement

TRAVAUX ET REPARATIONS         

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TRAVAUX ET REPARATIONS EN MATIERE DE LOGEMENT: LOI DE 1989

Me Guy NAGEL, avocat à Lyon (septembre 2010, mise à jour janvier 2017)

1) Le propriétaire doit fournir un logement décent

 

Le respect de cette obligation implique, notamment, que le propriétaire mette à la location un bien :

-        en bon état général, assurant le clos et le couvert, des équipements d'électricité, de chauffage et d'eau chaude aux normes de sécurité et en état de fonctionnement, …

-        un logement bénéficiant d'un éclairage naturel et d'une surface d'au moins 9m² pour 2,20 de plafond

-        un logement comportement une cuisine ou un coin cuisine et des installations sanitaires intérieures

 

Si le logement loué ne respecte pas ces prescriptions, le locataire est en droit d'exiger de son bailleur la réalisation des travaux de mise aux normes. Si ce dernier refuse ou ne répond pas dans les deux mois de la demande, le locataire peut :

-        saisir la commission départementale de conciliation

-        saisir directement le tribunal d'instance

 

Le juge fixe, notamment, la nature des travaux à réaliser et le délai dans lequel ils devront être exécutés. Il peut également réduire le montant du loyer ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, pendant la période de réalisation des travaux.

 

2) Les travaux d'entretien

 

Le locataire est tenu d'assurer l'entretien courant du logement ainsi que l'ensemble des réparations locatives (menues réparations des boutons et poignées de porte, remplacement des joints, remplacement des interrupteurs, ...) sauf si ces dernières résultent de la vétusté, d'une malfaçon, d'un vice de construction ou de la force majeure.

 

Si le locataire ne remplit pas son obligation avant la restitution des clés, le propriétaire est en droit de conserver sur devis tout ou partie du dépôt de garantie. Si celui-ci n'est pas suffisant pour couvrir les réparations, le propriétaire peut demander en justice une indemnité complémentaire.

 

3) Les grosses réparations

 

Le propriétaire doit entretenir les lieux pour que ces derniers puissent être utilisés conformément à l'usage prévu par le contrat de bail. Il aura à sa charge, notamment, les grosses réparations comme la réfection de la toiture, des canalisations, les ravalement de façades, le changement de la chaudière...

 

Le locataire n'est pas en droit de s'opposer à ces réparations mais si ces dernières durent plus de 40 jours le locataire pourra obtenir une réduction temporaire de loyer.

 

4) L'aménagement et la transformation de l'appartement par le locataire

 

Par principe, un propriétaire ne peut s'opposer aux aménagements souhaités par son locataire tant que ceux-ci ne transforment pas les lieux.

 

Sera considéré comme transformé, un appartement dont la structure aura été modifiée (destruction d'une cloison, création d'une nouvelle pièce) ou les équipements (un radiateur fixé dans le mur par exemple) ajoutés ou supprimés.

 

Si le propriétaire n'a pas consenti à une transformation des lieux, il est en droit d'exiger, au départ du locataire :

-        de conserver les transformations en l'état sans que le locataire puisse être indemnisé de ces travaux

-        que le locataire remette les lieux dans leur état initial

 

5) Les travaux d'amélioration réalisés par le propriétaire

 

Il s'agit de travaux apportant un équipement nouveau non prévu au bail ou une valorisation de l'appartement par rapport à son état initial. Les travaux relevant de cette catégorie doivent être autorisés par le locataire.

 

En tout état de cause, si ces travaux durent pendant plus de 40 jours, le locataire est en droit de solliciter une réduction temporaire de loyer.