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avocats à Lyon

Bail d'habitation : fin du bail et expulsion

avocat Lyon logement expulsion

Me Katia GUILLERMET, Me Guy NAGEL avocats à Lyon (mise à jour avril 2021)

La fin du bail

Le congé donné par le locataire

Le locataire peut résilier son contrat de location à tout moment sans avoir à attendre la date d’échéance du contrat de bail. Le congé donné au propriétaire doit :

• être donné par lettre recommandée avec accusé de réception
• respecter un délai de 3 mois de préavis avant la date effective de départ


Dans certaines hypothèses, le délai de préavis est réduit à un mois. Tel est notamment le cas quand :

• premier emploi, mutation, nouvel emploi consécutif à une période de chômage
• licenciement, non-renouvellement de CDD
• le locataire, âgé de plus de 60 ans, est dans un état de santé qui justifie un changement de domicile

Le congé donné par le propriétaire

Par principe, le bail arrivé à son terme (3 ans pour un bailleur particulier, 6 ans pour un bailleur institutionnel) est tacitement reconduit pour la même période et pour les mêmes conditions.
Néanmoins, le propriétaire peut donner congé à son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception :

• s’il justifie d’un motif légitime et sérieux comme des retards systématiques dans les paiements, des dégradations ou des troubles de voisinage, un défaut d’assurance obligatoire…
• s’il souhaite reprendre le logement pour y habiter ou y faire habiter quelqu’un de sa famille (descendant, ascendant, conjoint, partenaire de PaCS, concubin depuis au moins un an, …).
• s’il souhaite vendre le logement (auquel cas le locataire bénéficie d’un droit de priorité sur l’achat du logement)

Si le locataire est âgé de plus de 70 ans et dispose, personnellement, de ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel brut du Smic, le propriétaire devra joindre au congé une proposition de relogement correspondant à ses besoins et situé dans la même zone géographique.

Le décès du bailleur ou la disparition du locataire

En cas de décés du bailleur, le contrat se poursuivra aux mêmes conditions avec les héritiers du propriétaire.

Si le locataire décède ou abandonne le logement, le contrat pourra se poursuivre, le cas échéant, avec le conjoint ou le partenaire de PaCS du locataire.

La résiliation pour faute

Elle peut être le résultat :

• d’une décision de justice (résiliation judiciaire)
• de l’application d’une clause du bail (résiliation de plein droit)

Le juge peut prononcer la résiliation judiciaire pour toute faute mais la clause de résiliation de plein droit ne peut concerner que :

• le non paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie
• la non souscription d’une assurance obligatoire pour le logement

Le Tribunal judiciaire est compétent pour connaître de ces litiges.

Montant du loyer

Le montant initial du loyer

A la signature d’un premier bail pour un local donné, le loyer est librement fixé par les parties. Ainsi, en cas de sous-évaluation ou de sur-évaluation du montant du loyer, il est impossible – tant pour le bailleur que pour le locataire – de saisir un juge pour demander à le modifier.
Néanmoins, les parties peuvent, d’un commun accord, décider de le modifier.
La réalisation de travaux, prévus par le contrat de bail, peut, en revanche, donner lieu à l’application temporaire d’un loyer plus faible. 

Les travaux dont il est question ne déchargent pas le propriétaire de fournir au locataire dès son entrée dans les lieux un logement décent et en bon état d’usage.

La révision annuelle du montant du loyer

Cette possibilité doit être expressément prévue au contrat de bail. A défaut, le loyer ne sera pas révisable.
Ce mécanisme :

• est mis en oeuvre chaque année
• ne doit pas donner lieu à une augmentation supérieure à la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL, publié par l’INSEE)
• est automatique

L'augmentation des loyers sous-évalués

Pour le cas où le loyer serait manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage sur des logements comparables, le propriétaire peut envoyer une proposition de renouvellement au moins 6 mois avant le terme du contrat. 

4 mois avant le terme du bail en cas de refus ou de silence du locataire, le propriétaire, s’il souhaite poursuivre l’augmentation, devra saisir la commission départementale de conciliation sur les loyers. Cette dernière, après avoir entendu le locataire et le propriétaire, devra rendre un avis dans les deux mois.
Si la commission n’arrive pas à obtenir l’accord des parties ou si elle ne rend pas son avis dans le délai prescrit, le propriétaire pourra saisir le tribunal avant la date de terme du bail. 

Travaux et réparations

Le propriétaire doit fournir un logement décent

Le respect de cette obligation implique, notamment, que le propriétaire mette à la location un bien :

• en bon état général, assurant le clos et le couvert, des équipements d’électricité, de chauffage et d’eau chaude aux normes de sécurité et en état de fonctionnement, …
• un logement bénéficiant d’un éclairage naturel et d’une surface d’au moins 9m² pour 2,20 de plafond
• un logement comportement une cuisine ou un coin cuisine et des installations sanitaires intérieures

Si le logement loué ne respecte pas ces prescriptions, le locataire est en droit d’exiger de son bailleur la réalisation des travaux de mise aux normes. 

Le juge fixe, notamment, la nature des travaux à réaliser et le délai dans lequel ils devront être exécutés. Il peut également réduire le montant du loyer ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, pendant la période de réalisation des travaux.

Les travaux d'entretien

Le locataire est tenu d’assurer l’entretien courant du logement ainsi que l’ensemble des réparations locatives (menues réparations des boutons et poignées de porte, remplacement des joints, remplacement des interrupteurs, …) sauf si ces dernières résultent de la vétusté, d’une malfaçon, d’un vice de construction ou de la force majeure.
Si le locataire ne remplit pas son obligation avant la restitution des clés, le propriétaire est en droit de conserver sur devis tout ou partie du dépôt de garantie..

Les grosses réparations

Le propriétaire doit entretenir les lieux pour que ces derniers puissent être utilisés conformément à l’usage prévu par le contrat de bail. Il aura à sa charge, notamment, les grosses réparations comme la réfection de la toiture, des canalisations, les ravalement de façades, le changement de la chaudière…
Le locataire n’est pas en droit de s’opposer à ces réparations mais si ces dernières durent plus de 40 jours le locataire pourra obtenir une réduction temporaire de loyer.

L'aménagement et la transformation de l'appartement par le locataire

Par principe, un propriétaire ne peut s’opposer aux aménagements souhaités par son locataire tant que ceux-ci ne transforment pas les lieux.

Si le propriétaire n’a pas consenti à une transformation des lieux, il est en droit d’exiger, au départ du locataire :

• de conserver les transformations en l’état sans que le locataire puisse être indemnisé de ces travaux
• que le locataire remette les lieux dans leur état initial

Les travaux d'amélioration réalisés par le propriétaire

Il s’agit de travaux apportant un équipement nouveau non prévu au bail ou une valorisation de l’appartement par rapport à son état initial. Les travaux relevant de cette catégorie doivent être autorisés par le locataire.
En tout état de cause, si ces travaux durent pendant plus de 40 jours, le locataire est en droit de solliciter une réduction temporaire de loyer.

Vente du logement loué

La vente d'un appartement occupé par un locataire

Si le propriétaire décide de vendre un logement en cours de bail, il ne pourra le faire qu’en maintenant le contrat de bail ou en le vendant au locataire lui-même. 

Le nouveau propriétaire devra notifier au locataire son nom ou sa dénomination sociale, son domicile ou son siège social et ceux du mandataire chargé de la gestion de l’immeuble. Par ailleurs, le contrat de bail se poursuivra aux conditions qui avaient été fixées par l’ancien propriétaire.

Le congé pour vendre

Si le propriétaire souhaite tout de même vendre le logement libre, il devra soit :

• attendre le départ du locataire
• lui donner congé pour vendre selon des conditions bien précises

En cas d’échec in fine de la vente et après le départ du locataire à qui il a été donné congé, le propriétaire peut relouer ou habiter le logement. Le locataire évincé peut en revanche obtenir des dommages-intérêts s’il arrive à prouver que son ancien propriétaire n’avait nullement l’intention de vendre.

Expulsion de l'occupant sans titre

La décision d'expulsion

L’intervention du juge d’instance est nécessaire pour obtenir un jugement d’expulsion : celui-ci ne peut être prononcé qu’à l’encontre de personnes qui occupent un logement alors qu’il n’existe pas ou plus de contrat de bail.
En parallèle le juge fixe une indemnité d’occupation correspondant au préjudice du propriétaire du fait de l’occupation sans titre.
Le jugement pour pouvoir être exécuté doit :

• être signifié par voie d’huissier à l’occupant
• être suivi d’un commandement de libérer les lieux signifié par voie d’huissier. Ce commandement doit, par ailleurs, être adressé également au préfet du lieu de situation de l’immeuble

Les délais pour partir

Aucune expulsion ne peut avoir lieu dans les 2 mois de la communication du commandement de payer au préfet. Ce délai peut en revanche, sur décision du juge :

• réduit pour les occupants entrés par voie de fait dans les lieux (« les squatters »)
• augmenté quand l’expulsion en raison des conditions atmosphériques, de la période de l’année serait d’une « exceptionnelle dureté » pour l’occupant ou quand le relogement de ce dernier ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales

L'exécution de la décision d'expulsion

L’huissier de justice est compétent en matière d’expulsion. Il peut, de manière subsidiaire, demander le concours de l’autorité publique. Aucune expulsion n’est possible :

• du 1er novembre au 15 mars sauf si le « relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille »
• le dimanche et les jours fériés
• avant 6 heures du matin
• après 21 heures

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Adresse du Tribunal de Villeurbanne

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